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不動産の家賃収入による不労所得は思ったほど楽ではないということに気づかされた友人の体験談

2024年3月17日

不動産を購入して、ビルや戸建てのオーナーになり、それを人に貸し出して「家賃」で収入を得る、というのは、多くの人が夢見る「不労所得」の手段だと思います。

私もそう思っていましたし、友人がそれを可能にしたという話を聞いて「羨ましいな」と正直思ったものです。

でもそれから数年後・・・

久しぶりに会って、その後の経営(ある意味そうなります)の様子を聞いたところ「全然儲からない」という苦笑いでした。

私は「えっ?」と思って、詳しく話を聞いていくと「なるほどな・・」と納得するところが多くありました。

今回はそんな友人の体験談を元に、自分が働かなくても「家が収入を生み出してくれる」ことが思いのほか、難しいのだなということを、私と同じような「不動産素人」の方や、同じように家賃収入で不労所得を楽に稼ごうと考えていたけど、予想以上に厳しかったことに気づいたオーナーさんの心を慰める内容に努めていこうと思います。

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親の相続で不動産を得た

友人は30才手前で祖父の代から続く家業を引き継ぐことになりました。

両親はまだ60代でしたが、お母さんが体を悪くし、父親(友人の)がその介護をしないといけなくなり、仕事ができる状態ではなくなったからでした。

兄弟はおらず、一人っ子だったため、責任感の強かった友人は二つ返事で受諾。

大学卒業後に7年近く勤めていた会社を退職し、それまで住んでいたマンションを引き払い、両親が住んでいた自宅兼仕事場を引き継ぐことになりました。

ちょうど新婚だったこともあり、それまでにマンション住まいから格段に広くなった自宅に彼は非常に満足していた様子でした。

両親はというと、それまで蓄えていた貯金で新たに老後の家を買い、そこで二人で暮らすことに。

彼のお父さんが大変に商売上手で、貯蓄を投資に回したりして、けっこうな額の資金を手元にもっていたそうでした。

そんな生活が10年ほど続いた後、両親が相次いで亡くなり、住んでいた家をどうするかということになりました。

中古で買った家だったようで、2階建てでそこそこ大きな間取りだったそうです(私は一度も行ったことがありません)

そこで彼は懇意にしていた行政書士や司法書士の方と相談し、売ってしまうよりも「人に貸し出して家賃を得る」という方向に舵を切った、ということなのです。

私がその話を聞いた時は、ちょうど家を譲ってもらい、人に貸すための改修工事を行っている最中だったので「すごいな」と単純に驚き、そして「羨ましいな」と思いました。

だって自分は何もせずに「毎月決まった額の家賃」が口座に振り込まれてくるわけですからね。

これは美味しい。

当時は私も投資とか不労所得に興味を持ち始めていた頃なので(今もですが笑)、友人のこの話を聞いて「いいなあ」と憧れたものでした。

しかし・・・

思ったよりも大変だった家賃収入による「不労所得」作戦

それから一年ほど会う機会がなく、久しぶりに会ったときに私は彼の「不労所得作戦」を思い出し、その後の状況を聞くことにしました。

そしてそれは聞く前から「儲かってるよ」という言葉を期待していたのです。

なぜなら「新車に買い替えていた」「家の内装が真新しくなっていた」という事実があったからです。

さぞかし儲かってウハウハなんでしょうなあ、おたくは、という厭らしい表情で友人に訪ねると、

「そうでもないよ」

というあっさりした一言が返ってきました。

「えっ?」

私はそれまでつまんでいたポテトフライを皿に落とし(近所のファミレスで話していた)、友人の苦笑いを含んだ表情をまじまじと眺めたのです。

「どういうこと?」

あらためて聞くと、友人は、

「いやさ、俺も実際に家賃である程度の副収入が得られるかなと思って、両親の家を売らずに人に貸すことにしたのだけど、これが思いのほか手間がかかってさ・・・」

続けて聞いていくと、

・中古の家なので、定期的な改修や修繕が必要

・借主からもらう毎月の家賃を積み立てていかないといけない

・管理会社への手数料も必要

・家賃のほとんどは新居と車のローンに消えていく

という事実が浮き彫りになりました。

「そうなんだ・・・」

想像以上に「修羅の道」だった家賃収入の道ということでした。

友人は実は両親から家業を引き継ぐにあたり、家を新築することにしたのです。

それまでの家業件自宅は売り払い、その差額と両親と彼のローンで30年間支払い続けなければいけないということ。

さらに新車は仕事でどうしても遠方に行く必要があり、それまでの中古車では見栄えも悪く、さらにかなりの修理が必要だったため、それだったら新車で、ということになったのです。

それらの話を聞き終わった私は、目の前でけっこうに疲れ切った友人を見ながら「大変だけど頑張れよ。俺にできることあったら、なんでもいってくれ」という月並みな返答をするしかありませんでした。

家賃収入による不労所得が思いのほかに厳しい理由

さきほども実例で述べましたが、改めて以下にまとめておきます。

【友人の例】

・中古物件を貸し出したので、定期的なメンテナンスのために家賃をある程度、貯めておかなければいけない

・物件の管理会社への手数料がそこそこ高い

・新居や新車のローンに副収入の大半が飛んでいく

以上になります。

これ以外でも一般的なマイナスポイントとしては、

【空室リスク】

・家賃収入を得るためには、物件を賃貸に出す必要がありますが、物件が長期間空室になるリスクがあります。

・特に景気の変動や地域の需要によっては、空室期間が延びることがあります。

・その間にもローンや維持費がかかるため、収入が期待できない不確実性があります。

【修繕・メンテナンス費用】

・家賃を得るためには、物件を常に良い状態に保つ必要があります。

・定期的な修繕やメンテナンス費用がかかることがあります。

・特に古い物件や大規模な修繕が必要な場合は、費用が高額になることがあります(→友人がこれ)

【入居者トラブル】

・入居者とのトラブルも不労所得を得る上でのリスクです。

・家賃の滞納や物件の損傷、法的な問題などが発生する可能性があります。

・これらの問題を解決するためには、所有者が積極的に対処しなければなりません。

【法的義務と規制】

・物件を賃貸に出す際には、地域の法律や規制に従う必要があります。

・適切な契約の作成や税金の支払い、入居者の権利の保護など、法的な義務が多くあります。

・これらの手続きや費用も、不労所得を得る上での重要な要素です。

こうやって見てみると、単に「大家(オーナー)になって家賃収入でウハウハ!」というのは、かなり大きな夢であることが分かります。

お金がお金を生む投資と違い、人が絡む案件なので、どうしてもトラブルや法的な規制を扱わなけれないけないリスクが生じることになるのですね。

私もこの方面の知識は素人だったので、最初は「すごいな!」と羨ましがったものですが、実情を聞くにつれて「俺には向いていないな」という思いに至ったということ(笑)

もし貸し出すとすれば「完全なる新築物件」「自分も法律知識を学ぶ」「トラブルに動じない強いハートをもつ」という資質が必要になってくるわけです。

そしてその資質はあまりないので、あきらめることにしますよ(笑)

まとめ

家賃収入による「夢の不労所得生活」の現実と厳しさを友人を実体験をもとに語らせてもらいました。

自分でも色々と調べた結果、そうそう簡単にできる商売ではないですし、可能だとすれば親の代から不動産を扱っていて知識を叩きこまれてきた、不動産業者や司法書士、行政書士、弁護士など「横のつながり」が十分にある、ということが絶対条件かなと感じます。

あとは先ほども述べた通り「トラブルに動じない強いハート」ですが、これが一番ないタイプなので、もはや自分には大家やオーナーには向いていないのだと諦めています。

もちろん不動産管理会社を絡めることで、トラブルに対処してもらう手もあるのですが(友人がこれ)、またそれはそれで手数料の問題も出てきますからね。

いやあ~、お金を稼ぐのって難しいですよね。

もし今回の記事で友人と同じような体験をしている方や、私と同じように「家賃に不労所得チョロい!」と舐めていた方の共感や学び直しに役立つことになれば幸いです。

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